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Serve l’unanimità per togliere le aiuole in cortile e trasformarlo in parcheggio

06 Giugno 2024

È annullabile la delibera con cui l’assemblea, oltre a mutare la destinazione d’uso del cortile in parcheggio frazioni e assegni i posti auto ai singoli condòmini, poiché necessita dell’assenso totalitario. Lo ha precisa il Tribunale di Brescia con sentenza 2180 pubblicata il 28 maggio 2024.

Vicenda processuale

Nelle dinamiche condominiali l’uso dei posti auto fra i condòmini rappresenta una irrisolta questione intorno alla quale spesso si accendono i più furiosi diverbi. Una condomina impugnava la delibera mediante la quale l’assemblea aveva stabilito di realizzare aree da destinare a parcheggio per le vetture dei condòmini.

Pertanto, chiedeva di accertare l’illegittimità della delibera assembleare e il ripristino dello stato preesistente dell’area condominiale oltre alla condanna a risarcire i danni. Il condominio non si costituiva. L’attrice insisteva per l’ammissione delle richieste istruttorie. Ciononostante la causa veniva ritenuta di natura documentale per cui il giudicante, fissata l’udienza di precisazione delle conclusioni, la tratteneva in decisione.

Ragioni decisorie

Attraverso la delibera opposta l’ente condominiale ha deciso di rimuovere le aiuole. Ciò ha determinato la trasformazione dell’area comune in parcheggi per autovetture. L’impugnante ha dedotto che la delibera è inficiata in quanto dispone il mutamento della destinazione del bene comune (nel caso trattato, area cortilizia e aiuole) in assenza dell’accordo totalitario. Sostiene che i cortili sono destinati a fornire luce ed aria agli ambienti limitrofi.

Si lagna del fatto che l’assenso raggiunto dall’assemblea (con millesimi inferiori ai due terzi) ha dato origine all’illegittimo frazionamento dell’area comune con conseguente assegnazione di posti auto definiti a ciascun alloggio. L’esecuzione della delibera avrebbe comportato il disagevole smantellamento dell’impianto irriguo per realizzare i posti auto previsti.

La modifica della destinazione d’uso del cortile

Il decidente rammenta che l’articolo 1117 ter Codice civile prescrive che con il raggiungimento di un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei condòmini e i quattro quinti dei millesimi è possibile modificare le destinazioni d’uso delle parti comuni. Osserva che nella fattispecie esaminata non è in discussione una migliore modalità d’uso del cortile (la cui competenza per materia è attribuita al Giudice di pace), ma la modifica della destinazione d’uso dell’area cortilizia volta alla creazione di parcheggi per i condòmini.

Ribadisce che, riguardo al frazionamento dell’area comune, la disciplina prevista dagli articoli 1118 e 1119 Codice civile è più rigorosa tant’è che tali disposti prescrivono l’irrinunciabilità e l’indivisibilità delle parti comuni sempreché il frazionamento possa realizzarsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e mediante l’unanime assenso.

Il quadro normativo contempla due ipotesi separative: quella giudiziale, che ogni condomino può chiedere al giudice (nonostante la contrarietà dei restanti condòmini) e può essere concessa solo se l’operazione non rende più incomodo l’uso della cosa a ciascun proprietario; e quella volontaria, che è richiesta con il consenso totalitario dei condòmini il quale dovrà risultare da una scrittura privata o un atto pubblico. Nel caso di specie, è evidente che la maggioranza raggiunta (634,73 millesimi) non integra nessuna delle ipotesi ricordate, necessarie per frazionare il cortile.

Conclusioni

Con delibera approvata dalla maggioranza stabilita dall’articolo 1136, comma 2, Codice civile è possibile individuare nel cortile condominiale i singoli posti auto fruibili dai singoli partecipanti al fine di rendere più ordinato e il godimento paritario.

Tuttavia, non è possibile trasformare l’originaria destinazione del bene comune rendendo inservibili alcune porzioni dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino, né dividere il bene comune attribuendo singole porzioni individuali poiché occorre a tal fine l’espressione di una volontà contrattuale, quindi il consenso di tutti i condòmini. Per i suesposti motivi il tribunale ha accolto la domanda attorea annullando la delibera impugnata.